פסק-דין בתיק ת"א 58169-08

1.        התובעת הינה חברה פרטית אשר הייתה, בעת הרלבנטית, בעלת הזכויות במקרקעין המצויים ברח' ... באופקים. בשנת 2004 ניתן היתר לבניית בניין והתובעת התכוונה לבנות על פי ההיתר הנ"ל (להלן " הבניין").

2.        ביום 24.11.05 התקשרה התובעת עם בנק הפועלים בע"מ, בהסכם ארוך טווח לפיו השכירה  לאחרון (להלן " השוכר") יחידה מסחרית בקומת הקרקע של הבניין בשטח ברוטו של כ-384 מ"ר ויחידה מסחרית בקומה א' של הבניין, בשטח ברוטו של כ-253 מ"ר (להלן " הסכם השכירות" וה" מושכר"). על  פי ס' 2 ו' להסכם התחיבה התובעת (להלן " המשכירה") למסור לשוכר את החזקה במושכר, ברמת מעטפת, בתאריך 1.1.06. הצדדים הסכימו כי השוכר ישהה במושכר כבר רשות (לצורך התאמתו לצרכיו) במשך שלשה חודשים, והחל מיום 1.4.06 יחל לשלם דמי שכירות בגין השימוש בו.

3.        עוד הוסכם שם כי המשכירה תבנה במושכר מדרגות ופיר מעלית שיחבר בין שני חלקי המושכר, תדאג לחיבור לחשמל ולמלא את כל דרישות מאת כל הרשויות המוסמכות, לרבות מכבי האש עד ליום 1.1.06, לחיבור המושכר לרשת הביוב והמים עד לתאריך 1.3.06 ועוד. תנאי נוסף שנקבע הינו האמור בס'  2יב' כי " החזקה במושכר תימסר לשוכר בתאריך 1.1.06 כפוף לכך שהמשכיר המציא לשוכר טופס 4. מוסכם בזאת כי אי מילוי כל התחייבויות המשכיר בס' 2 על כל פסקאות המשנה- ידחה את קבלת החזקה במושכר על ידי השוכר עד להתקיימם של כל ההתחייבויות האמורות והשוכר לא יחויב  בתשלום דמי שכירות וכל תשלום אחר למשכיר".

4.        המושכר נמסר לשוכר באיחור, זה החל בעבודות ההתאמה ולאחר מספר חודשים החל לשלם את דמי השכירות.

5.        רבדים (נכסים) בע"מ הינה חברת הנכסים של בנה"פ בע"מ ונמצאת בשליטתו (להלן "המוכרת"). רבדים הייתה המחזיקה ובעלת הזכויות בחלק מנכס הנמצא ברח' הרצל מס' 21-24 פינת רח' הנשיא באופקים (להלן " הממכר"). ביום בו נחתם הסכם השכירות נחתם גם הסכם בין התובעת למוכרת לפיו מכרה רבדים לתובעת את הממכר, המורכב מאולם בקומת קרקע בשטח של 258 מ"ר, גלריה בשטח של 157 מ"ר, מרתף בשטח של 110 מ"ר, אולם בקומה א' בשטח של 351 מ"ר וגג בשטח של 325 מ"ר (להלן " הסכם המכר").

6.        על פי הסכם המכר התחיבה המוכרת ליתן את החזקה בממכר כנגד תשלום התמורה בשלבים.

7.        התובעת שילמה לרבדים את שני התשלומים הראשונים. התשלום האחרון בסכום של 160,000 $ אמור היה להיות משולם ביום 1.6.06 כנגד קבלת החזקה בממכר. התובעת טוענת כי החזקה בו נמסרה לה ביום 7.4.08 (עפ"י פרוטוקול מסירה מאותו יום)  לאחר ששילמה את התשלום האחרון בסוף מרץ 2008. 

8.        התובעת הגישה תביעתה כנגד השוכר וכנגד המוכרת לתשלומים שלא שולמו על ידי השוכרת ולהפסדים שנגרמו לה בגין מסירת הממכר באיחור. כן נתבעו השניים בפיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכמים.

9.        טענות התובעת

           התובעת טענה כי שני ההסכמים נערכו על ידי באי כוח הבנק, וכי היא לא הייתה מיוצגת בעת עריכתם וחתימתם. בכל הנוגע למושכר טוענת התובעת כי היה עליה להשלים את בניית המושכר ברמת המעטפת- כולל מדרגות ופיר מעלית עד ליום 1.1.06 אלא שביום 11.12.05, לאחר שאישר את מידות המעלית, הודיע לה השוכר כי המידות שאושרו אינן מתאימות ועיכב את המשך הבנייה עד ליום 16.1.06, עת מסר האדריכל מטעמו את המידות הדרושות. לגרסתה, הגדרת הפיר ומיקום המדרגות דרשו הזזת קיר של נכס סמוך. קבלת הסכמה  להזזה זו, מקופ"ח כללית שהייתה במו"מ עם התובעת בקשר לשטחים הסמוכים, התעכבה, ובעקבות כך נמסר המושכר ביום 7.6.06.

10.      התובעת טוענת כי טופס מסירת החזקה מאותו יום, ואישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה אופקים כי אין מניעה להתחיל בעבודות הגמר הפנימיות, כמוהם כטופס 4.

11.      השוכר, אשר קיבל על פי החוזה שלשה חודשי התאמה של המושכר לצרכיו, ביצע עבודות אלו במשך 17 חודשים והחל להפעיל את סניף הבנק במושכר ביום 11.11.07. את דמי השכירות ודמי הניהול החל לשלם ב-10.09.06, לאחר מכן הפחיתם ושילם מחצית עד להפעלת המושכר.  מאז משלם השוכר את דמי השכירות כסדרם. לשיטתה של התובעת יש לחשב את דמי השכירות החלים על השוכר במלואם (1,424,712 ש"ח בצירוף הפרשי מדד וריבית בסכום של 203,743 ש"ח) להפחית את הסכומים ששולמו (768,467 ש"ח בצירוף הפרשי מדד וריבית בסך 94,396 ש"ח)  ולחייב השוכר ביתרה, דהיינו- 656,245 ש"ח בצירוף מדד וריבית בסכום כולל של 765,347 ש"ח.

12.      באשר לממכר טוענת התובעת כי שילמה את התשלום של 170,000 $ במועדו, ואולם משלא נמסר לה הממכר במועד (1.6.06) לא שילמה את התשלום האחרון עד ליום 30/03/08. ביום 7.4.2008, דהיינו באיחור של 22 חודשים, נמסר הממכר לידי התובעת.  האחרונה טוענת כי לנוכח גודלו של הממכר, כ1000 מ"ר, יש לחייב המוכרת בדמי שימוש ראויים בסכום של 50,000 ש"ח +מע"מ לכל חודש, ובסה"כ 1,100,000 ש"ח. סכומים אלו נתמכים בחוו"ד שמאי. לחלופין טוענת היא כי יש לחייבה בפיצויים המוסכמים בגין הפרה בסכום של 132,000 ש"ח.

13.      טענות הנתבעים

           בראש וראשונה טוענים הנתבעים כנגד כל טענה העלולה להיות לתובעת כנגד ההסכמים. לשיטתם, השתכללו ההסכמים בהסכמה שבאה לידי ביטוי בחתימה ובהתנהגות שלאחריה על ידי כל הצדדים ללא מחאה.

14.      עוד טוענים הנתבעים כי כל העיכובים במסירת המושכר אירעו בעטיה של התובעת ומכיוון ששני החוזים היו שלובים זה בזה, ברור היה כי כל עוד לא קיבל הבנק את המושכר להכשירו לפעול כסניף, לא תימסר החזקה בממכר לתובעת, שכן באותו נכס התנהל סניף בנק פעיל אשר היה אמור להעתיק משכנו למושכר.

15.      השוכר טוען כי התובעת הגישה את הבקשה לטופס 4 רק ביום 31.12.06 ומסרה אותו לבנק ביום 28.1.07, דהיינו באיחור של 13 חודשים. לשיטתו, ידעה התובעת כי השוכר  עשוי לבקש התאמות ושינויים במהלך התכנון וכי המועדים שנקבעו בהסכם לא היו קריטיים למי מהם. למרות זאת, הסתימה בניית המדרגות ופיר המעלית באיחור בן חודשים ארוכים, ומסירת המושכר התעכבה בהתאם. לטענת השוכר לא היה בשינויים התכנוניים שביקש מהתובעת לבצע כדי לעכב את מסירת המושכר שכן המושכר היה באותה עת בדרגת שלד.

16.      עיקר טענתו של השוכר, כי התובעת לא קיבלה טופס 4 למושכר לאחר בנייתו וקודם למסירת החזקה בו- ואף לא לאחר מכן. את הטופס הייתה אמורה להמציא עד ליום 1/1/06 אולם רק בסוף אותה שנה (31/12/06) הגישה לעיריית אופקים בקשה לקבלתו. לשיטתו יש לראות את מועד המסירה המשפטית של המושכר לידיו ביום קבלת האישור, 28/1/07, ולקבוע כי עד למועד זה אין התובעת זכאית לדמי שכירות. ככל ששולמו דמי שכירות לתקופה זו, שולמו בטעות ובתום לב. עוד טוען השוכר כי טופס 4 שהוצג אין לו יסוד ואינו שווה את הנייר עליו הודפס, שכן במועד שניתן לא היה לבניין כולו היתר בנייה אלא לחלק ממנו בלבד. יתר על כן, כנגד התובעת הוגש כתב אישום על עבירת בנייה על פי חוק התכנון והבנייה המתייחס למושכר, אך הדבר הועלם מידיעת השוכר בעת שקיבל את טופס 4.

17.      עוד טען השוכר כי הטופס שמולא בעת קבלת החזקה במושכר, איננו מייצג "מסירה" אלא כבר רשות, לנוכח הסעיפים הרבים שנמחקו ממנו. הנתבע מייחס לתובעת מצג שווא וחוסר תום לב בהימנעותה מלחתום על טופס זה, שהנתבע חתם עליו. לשיטתו, יש לחייב את התובעת בפיצוי בגין איחור במסירת המושכר. מועד המסירה בו מודה הנתבע  הינו יום פתיחת שערי סניף הבנק, חרף העובדה כי בתאריך זה ולאחריו, טרם הוצאו היתר בניה מתוקן ו/או טופס 4 המתייחס להיתר זה ו/או היתר אכלוס. לגישתו עומד הפיצוי המוסכם, לפחות על 358,240 ש"ח המגיעים לשוכר מהתובעת.